深圳龍年土拍首場“光速”結束，擁有“自主定價”光環的龍華宅地，并未出現預想中的企業“瘋搶”場景。

2月29日下午，2024年深圳首場土拍結束，本次僅有1宗地塊掛牌并出讓，系位于龍華民治的4.67萬平宅地，起拍價51.69億元。

觀點新媒體了解到，本次開年首拍僅有2家房企參與該地塊的爭奪，一家為招商蛇口，另外一家則是中建壹品與湖北文旅園區建發組成的聯合體。

最終，地塊被中建壹品聯合體以1000萬溢價摘得，地塊成交價51.79億元，溢價率為0.19%。也就是說，僅一次舉牌加價后，招蛇便對這宗地塊失去了興趣。

對于龍年首拍僅有1宗地塊，戴德梁行研究院華南區研究部董事張曉端認為，（該情形）是對去年非集中出讓模式的延續。

“去年以來，土地市場的限制性政策逐步放寬。深圳在2023年發布了3次宅地出讓清單，但非集中出讓，而分為6次出讓。龍年首拍僅1宗地塊，延續了這一趨勢。”

回看地塊本身情況，地塊原規劃的土地性質是倉儲用地，只不過在去年9月，為加大龍華區住宅供應量，當地住建局將原規劃的[民樂地區]法定圖則02-20、02-22地塊及周邊道路進行調整。

觀點新媒體了解到，在這次調整中，最明顯的變化是倉儲用地的大幅減少，并調整新增2宗教育地塊、住宅地塊以及若干公園綠地。其中的2宗住宅地塊，就是本次土拍出讓的民治街道A808-0025宗地。

據觀察，民治街道A808-0025地塊系近年來，龍華區域出讓過面積最大、底價最高的土地，僅起始底價就來到了51.69億元，系2023年同期首拍總底價的8成。

數據來源：觀點指數整理

在競拍規則上，該宗地延續了2023年12月宅地出讓的競拍模式，采用“單限單競+搖號”規則掛牌出讓，并沒有明確限制商品房銷售限制均價，但開創性的提出了商品房銷售價格“承諾函”。

對于價格“承諾函”，掛牌公告中解釋稱，競買人需徑詢深圳市住房和建設局，在申請確認競買資格時需提交《關于普通商品住房銷售價格的承諾函》。

觀點新媒體了解到，《承諾函》要求房企承諾宗地所建設的普通商品住房銷售均價（包括室內裝修）的上限，并未規定下限。

在春節前，深圳宣布限購政策松綁，同時取消深戶落戶、降低個稅和社保年限要求，降低了購房門檻。此外，央行下調了貸款利率，減輕了購房者的貸款成本，這些樓市利好政策應該有效刺激了土地市場的熱度。

然而，事與愿違的是，民治街道A808-0025地塊以低溢價率成交，溢價率僅為0.19%。

值得注意的是，去年同期除了底價出讓的地塊外，其他宗地的平均溢價率為11.44%。市場普遍認為，這顯示出在較為優越的政策環境和“自主定價”優勢下，地塊拍賣出現了意外的“爆冷”現象。

在張曉端看來，本次土拍文件中的“商品房銷售均價”承諾函，屬于事前定價權，受政府監管。不明確限定價格，意味著未來銷售價格仍受到住建局的監督和指導，但開發商可根據市場判斷和成本綜合考慮，擁有一定定價權，這與“限價”有本質區別。

“目前來看，承諾函中規定的是商品房銷售單價的上限，下限并無明確規定。在整體價格下行的背景下，達到承諾函中設定價格目標并不難辦。”

其續指，房企不參與地塊爭奪，與土地市場相對冷清與整體市場環境相關。全國房地產開發投資持續下滑，反映在土地購置方面，則是投入金額減少。

除了大環境信心較差因素，同板塊其他項目較差表現，同樣影響著房企的爭奪熱情。

觀點新媒體了解到，地塊西側為深國際萬科和風軒項目，該項目已于2018年拿證預售，目前已經售罄；東北方向鄰近龍岸花園以及龍岸君粼項目，其中前者同樣售罄，后者則是于去年6月備案取證預售，總房源464套。

除去兩個較早入市并售罄的項目，距離地塊最近的在售新房僅有龍岸君粼，而該項目目前處于滯銷困局之中。

深房信平臺數據顯示，截止于2月29日，去年6月預售的龍岸君粼464套房源，僅錄得去化81套，去化率17.45%。以目前平均每月賣10套的速度去化，剩余的383套房源需要3年以上才能實現售罄。

而鄰近項目較差的去化表現，也并不意味著宗地上蓋項目沒有打造好產品的空間。

據悉，地塊的正南方向為華南國際物流中心二期項目和民治水庫。且前者項目建筑高度普遍較低，地塊建成項目后，能夠直觀地感受民治水庫的自然風景，這無疑是與周邊項目存在的優勢化差異。